공동저당 뒤 다시 지은 건물, 경매만으로 법정지상권이 생기지는 않을까?
공동저당 설정 후 기존 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다. 원문이 든 예외 사정과 확인할 기준을 살펴봅니다.
공동저당권이 설정된 뒤 기존 건물을 철거하고 신축했다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다.
예외를 검토할 때는 신축 건물의 소유 관계와 담보 설정을 함께 확인합니다.
자료가 든 사정은 건물과 토지의 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 제공하는 경우 등입니다.
먼저 구분할 것은 저당권 설정 당시의 건물입니다
법정지상권은 저당물 경매로 토지와 그 지상 건물의 소유자가 달라지는 경우를 전제로 합니다. 자료는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고 토지와 건물이 동일인의 소유에 속했는지, 저당권이 설정됐는지, 경매로 소유자가 달라졌는지를 성립요건으로 제시합니다.
하지만 공동저당 설정 뒤 기존 건물이 사라지고 다른 건물이 들어섰다면, 설정 당시의 건물과 나중에 지은 건물을 같은 것으로 보아 소유자 분리만으로 권리가 생긴다고 할 수 없습니다. 그래서 경매 결과가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물의 법정지상권을 인정하지 않는 것이 원칙입니다.
예외를 검토할 때 확인할 내용
예외로 제시된 사정은 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일하고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등입니다. ‘등’이라는 표현이 있으므로, 이를 모든 예외 사정의 완전한 목록으로 단정할 수는 없습니다.
따라서 처음 확인할 때는 공동저당 설정 당시의 토지·건물 소유관계와 건물의 존재 여부, 기존 건물의 철거와 신축 시점, 신축 건물의 소유관계, 신축 건물에 설정된 담보 내용을 구분해 살펴야 합니다. 이 내용은 특정 사건의 결론을 대신하지 않으며, 실제 사안은 확인된 사실관계에 따라 따로 검토해야 합니다.
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자주 묻는 질문
경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 권리가 생기나요?
공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지은 경우에는, 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물의 법정지상권이 성립하지 않는 것이 원칙입니다.
어떤 사정이 원칙과 달리 볼 근거가 되나요?
자료는 신축 건물 소유자와 토지 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정을 제시합니다. 우선 관련 시점의 소유관계와 담보 설정 내용을 확인해야 합니다.